土地家屋調査士 上原敏市のブログ
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自宅の敷地が国有地で分断!

Aさんは都内で飲食店を開業して30年になりますが、今年に入り体調を崩してしまったので、店を閉め、土地と建物を売却し、その代金で実家の近くの介護施設に入居することにしました。

Aさんの建物は築50年、木造の2階建で、1階、2階ともに床面積は約15坪、土地は、もともと借地であったのですが、30年前にAさんが飲食店を開業する際に地主から、建物の形状とほぼ一致する形状で20坪分を分筆してもらい購入していたはずでした。

ところが、Aさんが土地を売却するにあたって法務局の資料を調査してみたところ、20坪あると思っていた土地が、12坪しかないことがわかりました。(下図参照)
f0005428_13293742.jpg


Aさんが、20坪の1筆の土地だと思って購入した土地は、国有地8坪によって分断された8坪と4坪の2筆の土地だったのです。

このままの状態では土地を売却することができず、30年前Aさんに土地を売った地主も仲介した不動産業者も連絡先が不明で、困り果てたAさんからどのような方法をとるべきか相談を受けました。

Aさんの要望は、30年前の取引のことについてはもう責任を問うこともあきらめたので、何とか土地を不動産業者Dに売却する方法を探ってほしいということでした。

Aさんが懇意にしている不動産業者Dの話では、土地20坪としてなら自社で購入するが、分断された8坪、4坪の土地では買手がつかないので、国有地の払い下げの手続きをしたうえで、分断された2筆の土地を引き渡してほしいとのことでした。

国有地の払い下げの手続は無事完了し、
Aさんは土地と建物を売却することができました。

国有地払い下げの作業工程概略は以下のとおりです。

①国有地と隣接地の境界立会(Aさん、Bさん、Cさんと財務局の立会い)

②国有地と隣接地との境界確認書取り交わし(実印押印・印鑑証明書添付)

③国有地をAさん(又はその承継人の不動産業者D)に売却することにつき承諾したことを証する書面をBさん、Cさんから受領(実印押印のもの)する。

④Aさん所有地2筆の登記をDに所有権移転

⑤上記②③の書面を添付して、Dから国有地払い下げの申請。

⑥払い下げ価格の通知・払い下げ土地の売買契約締結

⑦上記②・⑥の書面を添付して土地表示登記

この手順のなかで、③の承諾書には注意が必要です。

国有地の払い下げは市価の何割引かで行われるので、公正を期す為、原則として、その国有地に隣接した土地の所有者にしか払い下げることはできず、その際には、払い下げを受けない他の隣接地所有者からその旨を承諾する書面を提出する必要があるのです。

よって、Aさんに払い下げを行う場合には他の隣接地であるBさん、Cさんから実印でその旨を承諾する旨の書面をもらい、この承諾書を財務事務所に提出する必要があります。

しかし、今回の案件ではAさんが払い下げを受ける資力を有していないため不動産業者Dが払い下げを受けるため、
Aさん(又はその承継人の不動産業者D)に売却することにつき承諾したことを証する書面承諾を得なければなりません。

現在では、土地の価格も高価であるため、この案件の30年前の取引のような杜撰な取引は行われていないと思われますが、皆さんも土地を購入される際には、法務局の資料(謄本、公図、地積測量図、建物図面等)をよく確認することを強くお勧めします。


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by tu_sro | 2006-10-01 19:32 | 事件簿から
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