土地家屋調査士 上原敏市のブログ
by tu_sro
S M T W T F S
1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31
↓上原登記測量事務所HP↓
カテゴリ
全体
ご挨拶
プロフィール
事務所へのアクセス
土地家屋調査士の仕事
価格表(測量業務)
価格表(土地登記)
価格表(建物登記)
事件簿から
境界標の上にも3年
法令かわら版
機材について
ひとりごと
SOSからのお知らせ
未分類
最新のトラックバック
土地家屋調査士とは
from 士業の種類と役割──プロフェ..
測量士とは
from 士業の種類と役割──プロフェ..
リーガルのアウトレット通販
from ジャズドリーム長島【アウトレ..
FX口座開設比較
from FX口座開設比較
八王子の事務の求人
from 転職求人
クレサラ問題 関連用語
from クレジット キャッシング ロ..
不動産ローン
from 不動産ローン    
不動産
from 不動産
寂しがり屋 ポチ美白書
from 寂しがり屋 ポチ美白書
Ajian Life
from アジアン&エスニック
その他のジャンル
ファン
記事ランキング
ブログジャンル
画像一覧


カテゴリ:法令かわら版( 15 )

平成29年5月29日から「法定相続情報証明制度」運用開始。

お久しぶりです。
土地家屋調査士の上原です。
先日このブログでお伝えした「法定相続情報証明制度」が
ついに平成29年5月29日から運用開始です。

詳細は、下記をご参照ください。

法務省のHP「法定相続情報証明制度が始まります!」

本音をいえば、全国どこの役所に行っても「法定相続情報証明」
が取得できるともっと良いのですが、手続き簡略化に向けた
第一歩として評価に値すると思います。


土地境界確認の為、隣接地の方にお声掛けしようにも、
所有者が死亡していて、
隣接地が更地になっており、
相続登記未了の土地の場合は、
相続人の方をお探しするのも非常に苦労する場合が多いので
この制度の運用開始により、相続登記が進むと良いと思います。

:::::::以下「区民体験農園について」::::::::

昨年から始めた区民体験農園での農作業を今年も継続しています。

昨年の春夏野菜が、9月でひと段落した後は、1月末まで秋冬野菜を
栽培・収穫しました。作物の種類は、下記のとおりです。

f0005428_2026524.gif

畝1・長ネギ&畝2・人参の様子
f0005428_20264332.jpg

畝3・カリフラワーの様子
f0005428_20272312.jpg

ロマネスコ(カリフラワー)
f0005428_20351842.jpg

豊作な日・・・・洗って、新聞紙で梱包して、持ち帰るのが一苦労!!
f0005428_20274771.jpg



1月末から3月にかけては、すべての作物、根、小石等を取り除いて
フカフカに耕し、牛糞堆肥をまいて土づくりにいそしんでおりました。

そしてようやく3月末ごろからじゃがいもを定植し、
本格的に本年度の農作業を開始しました。

巷では、じゃがいも不足のようですので、大切に育てて近所の方にも
お配りしたいと思います。

こちらをリックすると当事務所のホームページにとびます。

 【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

こちらをクリックするとSOSホームページにとびます。

【S・O・Sのホームページ入り口】

こちらをクリックすると東京青調会ホームページにとびます。

【東京青調会のホームページ入り口】

↓他の土地家屋調査士さんのブログはこちらから
にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2017-04-21 20:36 | 法令かわら版

法定相続情報証明制度(仮称)について

土地家屋調査士の上原です。
久々に法令関係の投稿をさせていただきます。

7月5日に法務省民事局民事第二課より法定相続情報証明制度(仮称)
についての発表がありました。

:::以下:::
時事通信社2016年7月5日の記事を引用

「現行制度では、被相続人の出生から死亡まで全ての
戸籍謄本など大量の書類を集め、
銀行などの窓口ごとに提出する必要がある。
新制度では、戸籍関係の書類を一元化し、
1通の証明書を提出するだけで済ませられるようになる。

具体的には、遺産の相続人は法務局に戸籍関係の書類一式を提出すれば、
相続手続きに必要な「法定相続情報」を記した証明書を交付してもらえる。
相続人は被相続人の預貯金、不動産などを管理する銀行や法務局の窓口に対し、
この証明書を提出すれば良い。」  

:::以上:::

この新制度は、平成29年度の運用開始を目指していて、
今すぐ使える訳ではありません。

報道発表資料

f0005428_14395492.gif

現行では、相続が発生した際に相続人が行う相続手続きは、
不動産に関する登記
→被相続人の出生から死亡までの戸籍等を添付して法務局に申請。
預貯金
→被相続人の出生から死亡までの戸籍等を添付して金融機関に申請。
というように、個別に行っています。

たとえば、
被相続人が、
沖縄県で出生
25歳で東京都で入籍
40歳で福岡県に転籍
50歳で高知県に転籍
70歳で死亡。

相続財産は、
北海道と鹿児島県に不動産を所有
福岡県の地銀(東京に支店無)に預貯金あり。

相続人が東京在住の場合には。。。。。

相続人は、
沖縄県・東京都・福岡県・高知県の役所へ行き、戸籍等を取得して
北海道の法務局、鹿児島の法務局、
福岡県の地銀に手続きをしに行かなければなりません。

これだと時間・労力・費用がかかるので、このような場合は、
沖縄県・東京都・福岡県・高知県の役所へ戸籍等を郵送で取得。
北海道の法務局、鹿児島県の法務局、
福岡県の地銀に郵送で手続きを申請。
というように郵送で手続きをすることが多いです。

郵送の場合、戸籍等を1通しか取得してない場合は。。。。
各役所から戸籍等が送付されるまで約7日
北海道法務局に提出した戸籍等の原本が返却されるまで約7日
鹿児島法務局に提出した戸籍等の原本が返却されるまで約7日
福岡の地銀に提出した戸籍等の原本が返却されるまで約7日
戸籍の取得申請郵送から約1か月かかることになります。。。。

返却を待たず、相続手続きを同時進行でスピーディーに進めたい場合は、
戸籍等を3通取得する必要があります。

これが、法務局提出分1通の戸籍等取得で済むのであれば、
費用負担(戸籍1通450円・除籍1通750円)が軽減されます。

金融機関側にしてみても、提出された戸籍等のホッチキスを外して、
コピーをとり、それをファイリングする量が減るので労力軽減になります。

また、法定相続情報証明という書式で
相続証明書類が統一されて読みやすくなると
読みにくい旧字で記載された戸籍を判別する専門家を
支店や相続事務センター等の部署に配置する
必要もなくなりますので費用軽減にもつながります。

現在検討されている法定相続情報の書式案

f0005428_14441280.gif


年内には、この新制度に対するパブリックコメントがでるそうなので、
うまくいけば来年度から運用開始されると思います。

WEB上では
「マイナンバーのヒモ付機能を使って
謄本等を集めることを省略できるようにしてほしい」
等の意見もありますが、
個人情報漏えい対策の関係から
「今は過渡期」と割り切って考え、
今より少しでも便利になったほうが良いと思います。

:::::以下「杉並産じゃがいも&とうもろこし」収穫までのみちのり:::::
前々回更新より始めた収穫までのみちのりシリーズ。
備忘録を兼ねて、杉並の区民体験農園で
収穫した野菜の育成記録を記載しています。
今回は、じゃがいも&とうもろこし編です。

まずは、今回の夏野菜で最も手間のかからなかったじゃがいも編

播種
播種当日に種芋(キタアカリ Mサイズ)4個を1/2にカットして合計8個埋めます。
播種方法は、ホワイトボード参照

f0005428_14595382.jpg


発芽
播種から21日後に発芽しました。

f0005428_15131115.jpg

ここから収穫までの間は、毎回土寄せをしました。
何故土寄せをするのかというとじゃがいもの
茎に日光が当たると、ソラニンという毒素が発生して
じゃがいもが緑化するのを防ぐ為です。
土寄せ方法は、ホワイトボード1.参照

f0005428_1524057.jpg


芽かき
播種から35日後に農場主の井口さんから芽かきを指示されました。
本当は、花が咲く前のこの時期にに芽かきをしておかなければ
均一の大きさのじゃがいもにならないのですが、
この日は、なす・トマト・ミニトマト・きゅうりの定植に忙殺され
追肥のみでおわりました。
井口さんからも
「大きさが均一でないのが出来ても、食べる分には問題なし」
とのお言葉をいただいたので、そのまま放置するこにしました。

追肥
播種から49日後に化成肥料を100g追加しました。
この時期には、花が咲きました。

f0005428_153551.jpg

f0005428_1545196.jpg


農薬散布
播種から64日後、70日後にヨトウ虫対策で殺虫剤ジェイエースを散布しました。
この時期は、花は無くなり、葉の緑色が薄くなって、密度も薄くなりました。

f0005428_155597.jpg


試堀り&収穫
播種から92日後、試堀りをしてみたところ。。。
大きさにバラつきはあるものの無事に成長しておりました!

f0005428_1583269.jpg

種芋3か所につき概ねバケツ1杯くらいの収穫になります。

f0005428_1510175.jpg

最終的には、バケツ4杯分収穫できました。
私は、自転車で農園に通っているので、一度に持ち帰ることができず
4回に分けて持ち帰りました。
この時期から、我が家では、主食を米からじゃがいもに変更した為、
未だに米を炊いておりません。
あと1か月くらいはじゃがいも主食の日が続くと思います。
映画「オデッセイ」のマット・デーモンになった気分です。

続いては、じゃがいもの次に手間のかからなかったとうもろこし編

畝作り
播種の2週間前に畝に
牛糞堆肥バケツ1/2、落葉堆肥バケツ1/2、
化成肥料200g、苦土石灰200gをよく混ぜて
畝に播き、マルチシートを張ります。

f0005428_15162365.jpg


播種
ホワイトボード2.記載の要領で48粒播種し、防虫・鳥のネットを張りました。
品種は、サカタ ユメノコーンです。

f0005428_15205967.jpg

f0005428_15225181.jpg


発芽
播種から14日後に発芽しました。

f0005428_15253672.jpg


間引きと雑草抜き
播種から41日後に間引きと雑草抜きをしました。
マルチシート1穴につき3粒播種したのですが、一番元気のよい1株を残して
他の2株は抜きました。
1株に栄養分をいきわたらせる為とはいえ、なんだかもったいない気持ちです。
この時期には、背丈も伸びたので、ネットを外しました。

f0005428_15281726.jpg

追肥と農薬散布
播種から49日後と55日後にヨトウ虫対策で殺虫剤アファーム乳を散布しました。
播種から49日後に化成肥料100gを追加しました。
追肥の方法は、ホワイトボード6.参照

f0005428_15291428.jpg


農薬散布
播種から62日後アワノメイガ対策で殺虫剤フェニックスを散布しました。
この時期には、穂が成長しています。

f0005428_15303919.jpg


マルチシートを外した
播種から67日後に強風対策の為、
マルチシートを外して土寄せをしました。

f0005428_15314220.jpg

この時期には、受粉した実の髭が緑から黄色に変色し始めています。

f0005428_15333639.jpg


追肥とヤングコーン収穫
播種から70日後に化成肥料を100g追加しました。
また、この日にヤングコーンを収穫しました。
播種したとうもろこしには、1株につき約3個の実がつくのですが、
下から1番目、2番目の実を小さいヤングコーンのうちに若穫り
しておかないと、栄養分が分散して、1番上の実に養分が行かなく
なってしまうので、この時期に収穫します。
ヤングコーン&その日の収穫野菜達です。

f0005428_15351891.jpg

ヤングコーンは大きさにバラつきがありますので、
小さいものは、生でサラダに入れて
大きいものは、薄切りにしてサッと茹でて炒め物に入れて
美味しくいただきました。

農薬散布
播種から77日後アワノメイガ対策で殺虫剤フェニックスを散布しました。

収穫
播種から82日後、ふっくらと実がつき、髭が茶色になりました。
いよいよ待望の収穫です。

f0005428_15362631.jpg

一気に全部収穫せず、ためしに16本を収穫してみました。

f0005428_15373535.jpg

収穫したてのうち1本の皮を剥いて。。。。。

f0005428_15384431.jpg

生のままガブリ! 甘くて美味しいです。

f0005428_15394432.jpg

ジャガイモとトウモロコシは、すべて収穫を終えたので、
次の秋冬野菜の畝作りを始めています。
ジャガイモの畝には、ネギを
トウモロコシの畝には、ニンジンを植える予定です。
梅雨明けでこれから夏を迎えようというこの時期ですが、
冬野菜を使った鍋料理が楽しみです!

こちらをリックすると当事務所のホームページにとびます。

 【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

こちらをクリックするとSOSホームページにとびます。

【S・O・Sのホームページ入り口】

こちらをクリックすると東京青調会ホームページにとびます。

【東京青調会のホームページ入り口】
↓他の土地家屋調査士さんのブログはこちらから
にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2016-07-31 15:52 | 法令かわら版

オンライン申請始めました。→新築建物の所有権保存登記登録免許税割引(最大5千円)について

ご無沙汰しております。
この1週間は、雨続きのようですね。
肌寒い今日この頃、皆様如何お過ごしでしょうか?

私はといば。。。。雨のため、現場仕事はしばしお休みして。。。
7月から続いた土日・祝日お盆無し、の「納品ラッシュ」無事切り抜け、
ようやくほっと一息ついたので、予てからの課題であった
「オンライン申請」に本腰を入れて取組み始めました。


当事務所では、これまでも、オンライン申請で謄本取得(「乙号申請」といいます。)
を行っていたのですが、肝心の表題登記に関する申請(「甲号申請」といいます。)
は、
なかなか機会に恵まれず、従来どおり「紙申請」しか行っていなかったのです。

今回は、新築建物の表題登記を申請するにあたり、
依頼者である建物所有者に融資を行う銀行の担当者から
「登記申請後は、登記申請受領証のFAX又は
 オンライン申請の申請番号と処理状況確認番号をお知らせ下さい。」

とのメールがありました。

「甲号申請する機会」に恵まれなかったとは、
どういうことかというと。。。。。。。。。
これまで、新築建物の表題登記を申請する際に必ず、
建物所有者に融資を行う銀行の担当者から
「登記申請は、従来どおりの紙申請でお願いします。
登記申請受領証のFAXをお願いします。」

との注文を受けていた。。。。ということです。

オンライン申請する場合には、「紙申請」と違い、
登記申請した際の「受領証」は発行されないのです。

依頼主である建物所有者の方にとってみれば、無事に登記が完了すれば、
従来どおりの「紙申請」でも、「オンライン申請」でもメリット、デメリットなく全く同じ
だったのです。。。。。が。。。。。
平成22年1月から施行される改正「租税特別法」の84条の5により。。。。

従来は、
①新築建物の所有権保存登記の際に司法書士がオンライン申請した場合。
には、
②保存登記の際の登録免許税10%割引き(割引が5千を超える場合は5千円引き)
が適用される。


という規定であったものが、

平成22年1月からは、
①-1 調査士が、新築建物の表題登記申請がオンライン申請した場合。
でなおかつ
①-2 司法書士が、所有権保存登記をオンライン申請した場合。
でないと
上記②の割引が受けられなくなります。

よって当事務所では、今後ご依頼のあった建物表題登記は、
ご依頼主の利益のため、原則オンライン申請とさせていただきます。

金融機関の皆様、登記申請後の状況報告は、
従来の「受領証のFAX」に代わり、
「申請番号と処理状況確認番号の通知」
とさせていただきますので、ご理解・ご了承願います。

::::::::::「閑話休題」:::::::::::::
先日、東京土地家屋調士会八王子支部主催の野球大会がありました。
杉並支部もお揃いのオリジナルTシャツで参戦しました。↓
f0005428_19575634.jpg

f0005428_19581470.jpg

残念ながら私は、第1試合最終回での劇走で、両もも肉離れを起こしてしまい、
残り試合は応援にまわりましたが。。。。。。
それでも初出場6位は大健闘です!



  こちらをクリックするとホームページにとびます。↓
                【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

         こちらをクリックするとS・O・Sホームページにとびます。↓
              【S・O・Sのホームページ入り口】

他の土地家屋調査士さんの
ブログはこちらから↓

にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2009-10-05 20:01 | 法令かわら版

杉並区内初の14条地図の現場・・・世界測地系は杉並に根付くか?

先日、杉並支部で法務局との事務打合せ会に出席したところ、
法務局の職員の方から、
「高井戸東地区で、区画整理があり、その区域は14条地図になる予定です。」
との報告がありました。

ここで、少し長くなりますが、14条地図についての説明を。。。

不動産登記法第14条1項では、
「登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。」
建物所在図に関しては、また別の機会にふれることにして、
地図に関する規定を列挙していくと。。。。

不動産登記法14条2項では、
「前項の地図は、1筆又は2筆以上の土地ごとに作成し、
各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする。
と内容が規定されていて、

不動産登記法14条4項では、
「第1項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、
地図に準ずる図面を備え付けることができる。」
「地図に準ずる図面」の立場が説明され、

不動産登記法14条5項で、
「前項の地図に準ずる図面は、1筆または2筆以上の土地ごとに
土地の位置、形状及び地番を表示するものとする
と地図に準ずる図面についての内容が規定されています。


かいつまんで、要約すると、不動産登記法14条は、
「登記所は、原則として、各土地の区画を明確にした地図、を備え付けること。」
と規定しながらも。。。
「地図がまだ備え付けられていない場所では、地図が備え付けられるまでの間、
各土地の大まかな形を示した地図に準ずる図面を備えつければよいですよ。」
という2段論法で成り立っています。

杉並区に限らず法14条地図がない地域は、地図に準ずる図面(いわゆる公図)
のみであり、各土地の区画が明確になっている公的資料がないことが
土地境界の紛争の原因になっていたりしたのですが、

今回区画整理の行われた地域だけは、世界測地系の座標により
各筆の筆界点が明確化さた14条地図
が法務局に残ることになります。

平成14年4月1日に施行された改正測量法により、日本の緯度・経度が
日本測地系(旧測地系)から世界測地系(新測地系)に変更されて約6年、
この間に、国交相は、都市再生街区基準点↓
f0005428_1993278.jpg

という世界測地の座標をもった基準点をDID地区(人口密集地域≒都内全域)に
予算をつけて配点し、

平成19年ごろを目処にこの都市再生街区基準点の管理が、各市区町村に移管され、
土地家屋調査士の作成する地積測量図も原則としてこの基準点をもとに世界測地系
で作成されていたはずなんですが。。。。

平成20年12月現在杉並区では、この都市再生街区基準点の管理移管を受けて
おりません。

ということは。。。。。
基準点を使用して測量作業を行う場合には、管理者から使用承認をとらなければ
ならないのですが、杉並区内の都市再生街区基準点には、管理者がおらず、
使用承認がとれないため、使用ができません。
よって、杉並区では、世界測地系の地積測量図が少ないという現状があります。
(稀に、区境や、国土地理院が管理していた時期に測量されたものは、
 世界測地系の座標をもった地積測量図があるようです。)

区としても、管理する予算の都合とか、これから施行する事業との兼ね合いなど
の都合があってのことだと思うのですが、
今回の区画整理地域は、
区画整理の特例で、都市再生街区基準点を使用して測量したのか?
それとも
GPSで独自に世界測地の基準点を新設したのか?
興味あるところです。

また詳細がわかりましたらこのブログで報告させていただきます。

今回は長文にもかかわらずご愛読いただきありがとうございました。

こちらをクリックするとホームページにとびます。↓
                【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

         こちらをクリックするとホームページにとびます。↓
                【S・O・Sのホームページ入り口】
にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2008-12-07 19:35 | 法令かわら版

図面の簿冊ごと閲覧できない!@東京法務局 民営化は便利か?

ご無沙汰しております。
変わりやすい天候に日程狂わされっぱなしの今日この頃
みなさま如何おすごしでしょうか?

私はといえば、年初に受注いただきました都内某所の大規模測量案件を
ようやく納品することができほっと胸をなでおろしているところです。

天気の変わりやすい今の時期は
晴れたら測量、
雨が降ったら事前調査・打合せ・境界確認書の押印受領・建物調査
という具合に業務のスケジュールを組んでいるのですが。。。

相手はお天気なのでなかなかスケジュールどおりにうまくいかないことも多いです。

最近お天気以外で日程を狂わされたことといえば・・・・

東京法務局での未登記建物の調査です。

お客様から未登記建物の調査依頼を受けた際、

私達調査士は法務局で、
・土地敷地上に依頼人名義の建物の登記が残っていないか?
・分筆・合筆等による土地敷地の地番の変更経緯

を調査し、都税事務所で
・現在未登記の建物に課税されているか?

等の点を事前調査してから建物の現地調査を行います。

先日ご依頼をいただいた文京区某所の未登記建物表題登記の現場は、

建物が長屋の形状(お隣と壁がくっついている「うなぎ床」の建物)であった為、

東京法務局でいつもののように建物図面・地積測量図の簿冊を閲覧しようとしたところ。。

「建物図面も地積測量図も家屋番号・地番を1つ指定し、法務局の窓口の人が

それを1枚づつプリントアウトしたものを渡してくれる。」


という方式に変わっていたのです。

従来なら未登記建物調査の場合は、たいてい

①未登記建物所在地の公図を取得
②未登記建物所在地の地積測量図・建物図面の閲覧請求→(簿冊ごと閲覧できる)
③未登記建物所在地の地番変更の経緯を地積測量図簿冊から追う
④地番の変更経緯も考慮したうえで、周辺の建物の建物図面簿冊を調査
⑤最後にダメ押しで過去の地番・現在の地番上に
 依頼人名義・他人名義の建物の有無を要約書で確認
⑥資料をコピーした案件分を登記印紙で支払い。

の流れでいきますので、20分くらいと考えて予定を組んでいますが
(閉鎖登記簿・土地台帳・建物台帳閲覧までやる場合でも30分くらい)

これが、東京法務局のように簿冊ごと閲覧できなくなると。。。。
・公図を取得後に土地の現在の謄本・閉鎖謄本・土地台帳などから地番変更経緯を調査

・窓口に再度地番を指定して地積測量図の閲覧請求→プリントアウトまで順番待ち時間あり

・周辺の建物図面の閲覧請求→プリントアウトまで順番待ち時間あり

の3動作ほど(+プリントアウトまでの待ち時間有)多くやらねければなりません。

窓口の職員に、
「依頼人からの委任状があるので、利害関係人として簿冊ごと閲覧できないか?」
と尋ねてみたのですが・・・

「図面閲覧業務は、法務局から民間業者である(財)民事法務協会
が委託を受けているが、簿冊ごと閲覧させる権限までは委任を受けていない為
それはできない。」

との返答でした。

結果、慣れない調査に1時間もかかってしまいました。

民営化のメリットとは
・自由競争によるサービスの向上
・公務員削減による税負担の減少
だと考えていたのですが、今回の件で、
「公共サービス民営化の難しさ」について身をもって考えさせれました。




話変わって「便利な公共サービス」のお話を

今回の建物調査では、

千代田区九段下の法務局
文京区春日の都税事務所
文京区某所の現場
を委任状取得→事前調査→現地調査→登記申請前の事前協議
で行ったり来たりしたのですが、そんな時に坂道の多い文京区で大活躍するのが、
文京区で運営されているレンタルサイクルです。

場所は文京区役所のある春日駅から徒歩1分、1日借りても500円。
さらにうれしいのは、電動自転車もあるので(これも1日500円)↓
f0005428_1114873.jpg

坂の多い文京区周辺で、数箇所にいかなければならない時には非常に便利です。

都心で、
車で行くと時間貸駐車場探すのも大変だし、ガソリン代もまだ高いし、
おまけに電車の乗り継ぎもよくないという場合には、
これで解決です。

【文京区レンタサイクルの詳細はこちらをクリック。】

文京区周辺数箇所で用事のある方一度お試し下さい。
環境にもお財布にも優しいですよ。


 こちらをクリックするとホームページにとびます。↓
                【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

         こちらをクリックするとホームページにとびます。↓
                【S・O・Sのホームページ入り口】
にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2008-10-09 11:29 | 法令かわら版

公図、地積測量図、建物図面、登記簿

先日、7月14日のセミナーに多数のご参加をいただきありがとうござました。
初めての司会ということもあり、いたらなかった部分も多いと思いますが、
みなさまからのアンケート等のご意見を参考により良いセミナーにしていきます。

次回は11月の予定ですので、テーマ、日時、場所が決まりましたら
あらためてこのブログでお知らせします。

今回のセミナーとは関係ないのですが、はなこさんから質問がありましたので、
お答えします。

質問内容は以下のとおり

こんにちは。
1つ質問があります。
法務局にある地図(公図?)、地積測量図、建物図面、登記簿の
違いは何でしょう。
どういう用途で使い分けられるのですか?


このご質問の内容を詳細にお答えすると。。。。
公図と地図の違いとは?
登記制度の沿革は?
その法的な位置づけは?
他官公署との関係は?
どのようにして作成されるか?

という、専門家が一晩議論して語り明かすような長文になってしまいますので、

ここは簡潔に
杉並区において、調査士が、資料を調べる際の
公図(14条地図は杉並区には備え付けられていないため)
地積測量図、建物図面、登記簿をどう使っているか?
という点に絞って簡潔にお答えさせていただきます。

まず不動産登記簿は、不動産の物理的状況が記載されている「表題部」と
その不動産の所有者等の権利者の情報が記載されている「権利部」から
構成されています。

「表題部」には、土地の場合、所在・地番・地目・面積・登記の経緯等の記載があり、
建物の場合、所在・種類・構造・床面積等の記載があり、不動産を
特定する為の情報が、文字情報で公示されています。

「権利部」は甲区と乙区にわかれており、
甲区にその不動産の「所有権」を有する人(持ち主)の住所氏名が記載されています。
乙区にその不動産に対する「所有権以外の権利」
  (例 「抵当権設定 A銀行債権額100万円 等)が記載されています。

不動産登記簿の役割は、
不動産の物理的状況及びその権利に関することを公示することです。
翻って我々調査士は、その不動産の持ち主、登記されたきた経緯を調べる為に
登記簿使用します。

地積測量図、建物図面の役割は、
不動産登記簿で記載されている文字情報
で不足している部分(土地・建物の形状、寸法、隣地との相対関係、位置)を図面を
使って補足説明する詳細図です。
但し、地積測量図は、その図面が作成された時代によて、測量技術・記載内容が
異なりますので調査士は、その点に注意して情報収集します。


最後に公図は、土地のおおまかな形状・位置関係を示したもので、土地の地番、
建物の家屋番号が不明な場合に探している不動産を特定するためのインデックス
として使います。
地積測量図の備え付けれていない土地の場合には、この公図
の形状が土地の境界確認を行う際の手がかりになる場合もあるので、
調査士は閉鎖された公図まで遡って調べたりする場合もあります。

簡潔ではありますが上記を回答とさせていただきます。



         こちらをクリックするとホームページにとびます。↓
                【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

         こちらをクリックするとホームページにとびます。↓
                【S・O・Sのホームページ入り口】
にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2008-07-18 13:36 | 法令かわら版

登記申請義務違反で過料?

本日は杉並区役所での無料法律相談会に相談員として参加しました。↓
f0005428_19401855.jpg

自分の所有する不動産に関する様々な「悩み」を抱えている方から
相談を受け、助言を行うことにより感謝されることの喜びがあった反面

「境界の悩みを何処に相談してよいかわからない」
「土地家屋調査士ってどういう仕事なんですか?」
などのご意見も多数いただきましたので、
これまで以上にこのブログを通じて皆様にわかり易く「土地家屋調査士とは何か?」
ということをお伝えしなかればならない!
という危機感・使命感も感じました。

::::::::::::以下「本文」:::::::::::::::::::

先日に引き続きはなこさんからのご質問にお答えします。
ご質問の内容は
登記には変更登記と更正登記があり、
変更登記は更新義務があり
一ヶ月以内に申請を出さないと罰金を支払わなくてはならないとか。
義務違反かどうかは法務局で調査をして決めるのでしょうか。

とのことです。

はなこさんは登記のことをよくご存知ですね。
おっしゃるとおりです。
不動産登記法では、土地については37条

1.地目又は地積について変更があったときは、
表題部所有者又は所有権の登記名義人は、
その変更があった日から一月以内に、
当該地目又は地積に関する変更の登記を
申請しなければならない。
2.地目又は地積について変更があった後に
表題部所有者又は所有権の登記名義人となった者は、
その者に係る表題部所有者についての更正の登記
又は所有権の登記があった日から一月以内に、
当該地目又は地積に関する変更の登記を申請しなければならない。


建物については51条で(条文が長くなるため省略させていただきます。)

「変更があった日から一月以内に登記申請すること」
が義務付けられています。

そしてこの条文の罰則規定としては164条

第三十六条、第三十七条第一項若しくは第二項、第四十二条、
第四十七条第一項(第四十九条第二項において準用する場合を含む。)、
第四十九条第一項、第三項若しくは第四項、第五十一条第一項から第四項まで、
第五十七条又は第五十八条第六項若しくは第七項
の規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、
十万円以下の過料に処する。


との条文があるのですが。。。。。

これまで、
「登記官が調査をして登記義務違反を摘発した」とか
「登記義務違反で過料を支払った」等の話をお客さまからも聞いたことがありませんし、
この道30年以上のベテラン調査士先輩達に尋ねてみても
「そんな話は聞いたことがない。」ということでした。

これまで自分が受任した例でも
「10年前に増築したが増築部分未登記であった」
ため床面積変更による表題部変更登記を申請した際にも
登記官から過料を請求されることはありませんでした。

これはあくまでも私見ですが、上記の条文は登記申請を促すための
条文であり、実際にキッチリ運用されることは少ないと思います。


  ::::::::::::以下「余談」ですが::::::::::
登記官が申請もないのに増築したかどうかを調べることは少ないのですが、
税務署では増築部分を航空写真等でキッチリ調べている人がいるらしいです。
そして床面積が増えたと思われる場合には大まかに床面積を算出して
(実際にどうのように算出するかはわかりませんが)課税しているようです。

その場合は、家屋の固定資産税評価証明に
「登記面積 100㎡ 現況面積120㎡」等と記載されています。

   ::::::::::::以下本文とは関係ないのですが::::::::::
先日、打合せの合間をぬって善福寺公園で花見をしました。
相生橋を通るといつもおいしそうな香りがして気になっていた
カラフルな焼き芋屋さん↓
f0005428_19311817.jpg

で焼き芋を買おうと思ったのですが、思いのほか大盛況で、40分待ちといわれ
買えませんでした。
こういうのって、そのタイミングを逃すとなかなか食べる機会がないんですよね。
来年の秋まで楽しみにとっておくことにします。

         こちらをクリックすると当事務所のホームページにとびます。↓
                【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

         こちらをクリックするとS.O.Sホームページにとびます。↓
                【S・O・Sのホームページ入り口】

にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2008-04-10 19:59 | 法令かわら版

はなこさんへの回答

ご無沙汰しております。

桜舞い散る春の陽気の中みなさま如何お過ごしでしょうか?

私はといえば。。。。
嵐の納期ラッシュを何とか無事切り抜けることができた3月でしたが。。。

4月からは研修ラッシュに追われております。

先日法務局から
「土地に関する登記を伴う測量は原則として
街区基準点を使った測量を行うこと」との通達が
あったため、その測量方法に関する勉強会を
若手数人で集まってやってみたり、
青年調査士会で実務研修を企画したりと大忙しです。

以前街区基準点に関しては、このブログでも概要をサラッと
ご説明してありましたが、話が長くなるので内容に関しては、
オイオイご説明いたします。

さて前置きはコレくらいにして今日は久々に「はなこ」さんから
ご相談がありましたのでお答えいたします。

「はなこ」さんのご相談は以下のとおり
知人の事でちょっと勉強までにお伺いしたい事があります。
知人の隣家の登記簿に記載されている建物の所在が知人宅の土地の地番になっているそうです。
法務局に依頼した所、隣家から申請が無い限り修正はできないと言われたとか。
現在、知人宅と隣家の建物の登記簿上の建物の所在は同じ地番になっているのですが、このままにしておいても問題無いのでしょうか。
またこれを修正する場合、やはり隣家からの申請が無い限り修正して貰う事は無理なのでしょうか。


既存建物が建っている土地を数筆に分筆した場合によくあるケースですね。
既存建物の敷地を分筆したり、合筆した場合には、土地の登記は変わるのですが、
建物登記は変わらないため、建物所有者からの申請がない場合は建物の所在が
そのままになっている場合が多いのです。

まず、問題あるか?ないか?に関してお答えさせていただきます。
登記記録上で分筆や合筆の経緯と建物が新築された年月日等から
「この建物の敷地は実際の敷地と異なっている。理由は分筆したから
(又は合筆したから)。」

ということが明確に公示されている場合には特に問題ないと思います。

次に「これを修正する場合に隣地の建物所有者からの申請でないとできないか?」
との質問に関しては、
私も代理人として受任したことがないので何ともいえないのですが、
もしかしたら隣地所有者の人が「利害関係人」として隣地建物所有者の
かわりに「建物所在変更の申出」を行うことはできるかもしれません?
としか回答できません。

ちょっと似た例では、
自分に敷地にかつて存在して登記されていた建物が取り壊されていたにも
かかわらず、滅失登記を行っていないため、登記が残っており、その建物
所有者の行方もわからない場合には、土地所有者が「利害関係人」として
「建物滅失登記の申出」を行った場合は滅失登記をすることができた。
という事件を受任したことがあるのですが、
今回のようなケースは受任したことがありません。

最初の回答から「特に問題はない」と思われるので登記官が
「利害関係あり」とみなしてくれるか否か不明ですが、
どうしても気になるようでしたらお近くの調査士に依頼されるか
法務局に相談に行かれたほうがよいと思います。

ちなみに余談ですが、4月10日木曜日は杉並区役所で無料法律相談会が
あり、私は午前9時30から午後12時までいます。
調査士のほかにも司法書士さんも来ると思われますので
この機会に相談されるのもよいかと思います。

         こちらをクリックすると当事務所のホームページにとびます。↓
                【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

         こちらをクリックするとS.O.Sホームページにとびます。↓
                【S・O・Sのホームページ入り口】


にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2008-04-04 01:00 | 法令かわら版

「古い公図の閲覧について」その2 はなこ さんへ

先ほどの はなこ さんから再度

ご回答ありがとうございます。
実は杉並区の住民なのですが、
ちなみに、杉並支所は昭和25年前のものありますか。
また14条地図はありますか。
古い公図は毎年度分が保管されているのでしょうか。
閉鎖登記簿を閲覧する場合、私のような素人が見に行くのと調査士さんのような専門の方が行くのとでは、出てくる資料が違ったりするのでしょうか。

どうもどこかで地番が違ってしまっているようで調査士さんに頼む前に、自分で調べられる所まで調べたいと思っているのですが。


とのご質問がありましたので、この場でお答えします。

Q1 杉並支所は昭和25年前のものありますか?

A1 杉並法務局には、地域によっては、昭和25年以前のものもあります。
それは、巻物状の和紙に記載されている「旧公図」と呼ばれるものです。
一度法務局へ出向く前に電話で、調べたい地域の「旧公図」
があるかどうかを確認してみてはいかがでしょうか?
杉並法務局の電話番号は03(3395)0255です。
杉並法務局の地図はこちらをクリックしてください。

Q2 14条地図はありますか?
A2 杉並区では、現在14条地図の整備されている地域はありません。
よって14条地図はありません。


Q3古い公図は毎年度分が保管されているのでしょうか?
A3 古い公図は、毎年度分が保管されている訳ではありません。
もともとあった一番古い旧公図に分筆線(朱線)を入れたり、
合筆した際に公図の線を朱抹したりして使われていました。
そのように使っていると、朱線だらけの見にくい公図になるので、
ある程度のところ(昭和40年代)でその旧公図を紙に転写して
使っていたようです。
その後、紙からセロファンに転写され、さらに現在では、パソコン
で公図を管理しているので、どこかで地番が違っているのならば、
転写の際の記載ミス(手書きで転写していた場合にはあり得る。)
か登記手続きのミスかもしれませんね。


Q4 閉鎖登記簿を閲覧する場合、私のような素人が見に行くのと調査士さんのような専門の方が行くのとでは、出てくる資料が違ったりするのでしょうか?

A4 法務局としては、私達土地家屋調査士が申請しても、はなこさんが
申請しても公開可能な資料は、等しく閲覧させてくれると思います。
但し、単に昭和25年以前の公図を見るだけでではなく、
土地の分筆・合筆等の経緯や、売買・相続などによる所有権移転
の経緯と照合しながらチエックしていかないとどの段階で地番の違い
が発生しているのかわかりにくいので、土地家屋調査士に頼んだ
ほうがよいかもしれません。


はなこさん、お役に立てましたでしょうか?

プライベートなことで、公開を避けたい内容を提示しての

ご質問をご希望の場合には、

eメール又は電話03(5305)5181又はfax03(5305)5182にてご質問ください。
eメールはこちらまで。

         こちらをクリックするとホームページにとびます。↓
                【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2007-10-25 15:16 | 法令かわら版

「古い公図の閲覧について」 はなこ さんへ 

今日は、ブログのコメント欄で「古い公図の閲覧について」の

はなこ さんからのご質問にお答えさせていただきます。

はなこ さんのご質問は、

初めまして。
家の分筆経緯を知りたくて、現在、30年位前~の公図を探しています。
法務局には何年位前からの公図が残っているものでしょうか。
古い公図も簡単に閲覧する事ができますか。


というものでした。

コメント欄で簡略にわかり易くご説明しようと思ったのですが、

文字数オーバーで入りきらないので、ここで返答させていただきます。

Q1 「法務局には何年位前からの公図が残っているものでしょうか?」
A1 法務局のある地域によって異なりますが、
古い資料が残っている法務局では明治時代の公図
(「地引絵図」や「土地台帳付属地図」など呼名は様々ですが)
が残っている場合があります。

しかし、戦災などで焼失した地域もあるので、そこまで
遡って調べられない場合もあります。

おおむねどこの法務局に行っても残っているのは、
昭和25年以降からだと思われます。



Q2 「古い公図も簡単に閲覧することができますか?」
A2 法務局に資料が残っているものは、閲覧することは可能です。

A1でお答えしたように、昭和25年以前のものに関しては、
残っていない地域もありますが、それ以前のものについては
可能であると思われます。

法務局で閲覧する方法としては、
①ご自宅の土地の「登記簿謄本」又は「登記事項証明書」を取得。

②①の登記簿謄本の【表題部】の【原因及びその日付】欄
  の記載 「1番1から分筆」 や 「1番1、1番2に分筆」
  などで分筆や合筆などの経緯を調べる。

③【登記の日付】欄で②の登記年月日を調べ、その日付の公図
 の閲覧を請求する。

といった方法があります。

①から③までの手順で分筆の経緯がわからない場合は、
①の謄本が閉鎖されるより前に分筆されているので、
さらに古い謄本に遡る必要があります。 その場合は、

④①の謄本の「閉鎖登記簿」を法務局で取得し、

⑤上記②③と同じように分筆当時の公図閲覧をします。

それでもまだわからない場合には、さらに遡り、

⑥④の謄本の「旧土地台帳の写し」を法務局で取得。

⑦②③とと同じように分筆当時の公図閲覧をします。
法務局の資料で遡って調べられるのは、たいていそこまでです。。



::::::::::::以下ご参考まで:::::::::::::::::::

どのような理由で、分筆経緯をお調べになられているのかは

わかりませんが、私達土地家屋調査士が何らかの土地境界の

紛争のある(又はその可能性のある)土地を調査・測量する際には、

上記の資料に加えて

・分筆当時の地積測量図
(昭和35年以前に分筆した土地は、法務局に無い可能性有。)
・建物図面
・役所や税務署に公図、旧公図がある場合はその写し
・区画整理によってできた土地の場合は、
 役所か区画整理組合にある換地図
・国土調査、地積調査が完了している場所については、
 役所にある図面

などできる限り土地境界の根拠となりそうなものを集め、

総合的に「ここが境界であろう」という点を判断します。


古い謄本や図面は、記載されている字が

数字でなく漢字(壱、弐、参、などの大字という漢字)

長さの単位がmでなく、間(けん)単位であったり

面積単位が㎡でなく、坪単位であったり、

手書きなので、達筆すぎて読めなかったりするので、

法務局の人に確認しながら調べると良いと思います。

以上、簡略ではありましたが、お答えさせていただきました。

はなこさん、お役に立てましたでしょうか?

プライベートなことで、公開を避けたい内容を提示しての

ご質問をご希望の場合には、

eメール又は電話03(5305)5181又はfax03(5305)5182にてご質問ください。
eメールはこちらまで。

         こちらをクリックするとホームページにとびます。↓
                【上原登記測量事務所のホームページ入り口】

にほんブログ村 士業ブログ 土地家屋調査士へ
[PR]
by tu_sro | 2007-10-25 13:02 | 法令かわら版