土地家屋調査士 上原敏市のブログ
by tu_sro
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<   2006年 01月 ( 9 )   > この月の画像一覧

歌声喫茶にて

今日は事務所の所長の代わりに新年会に出席してきました。
新年会の主催者の方は、60代の男性で、出席されている方々も50代、60代位の方がほとんどでした。

普段なら自分より年齢上の人ばかりいる新年会で、所長の代わりなんて気を遣ってメンドウなので行かないのですが、今回はある理由から参加することにしました。

その理由とは、新年会の会場がまだ一度も行ったことない「歌声喫茶」だったからです。

1960年代から1970年代ごろの時代を扱っているドラマやドキュメンタリーでしか見たことのない「歌声喫茶」がどんな場所なんだろう?という好奇心半分、人前で歌わされるかもしれない恐怖心半分を胸に新宿安国通り沿いの「歌声喫茶」へ行きました。

店内では、年齢50代から60代位の方々がお酒や食事をしながらで合唱してものすごく盛り上がっていました。カラオケパブと比べてさわやかなのは以下の理由だと思います。
①昼間(午後1時から3時の間)であったこと。
②お酒の量が少なかったこと。
③歌のレパートリーがフォークソングやロシア民謡や賛美歌であったこと。
④生演奏にあわせて全員で合唱すること(まるで遠足のバスの中のように「歌集の何ページの歌です」とステージで歌う人が声をかけてから演奏が始まる)。

最初は恥ずかしくてなかなか歌えなかったのですが、最後のほうでもやはり恥ずかしくてうたえませんでした。やはり知人と一緒にいかなければ今ひとつ盛り上がるのは難しいかもしれませんが、雰囲気は十分堪能してきました。

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写真ではうまく伝わりませんがかなり盛り上がってました。


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by tu_sro | 2006-01-22 23:29 | ひとりごと

雪降る中で境界立会い

今日は測量の依頼主Aさんと道を隔てて対面する土地の所有者の方々に境界立会いの事前説明に行ってきました。

通常、民民のみの境界の確定作業であれば、隣接同士で立会いすれば済むのですが今回は道路を所有している区との道路境界確定も行うので、確定する土地と道路との境界が確定することにより、道路認定の幅員が決まっているため、自動的に道路を隔てた対面地と道路との境界も決まるのです。よって同時に対面地所有者の立会いも必要となるのです。

今回のケースでは、確定する土地の所有者1名、隣接地の所有者数2名、対面地の所有者4名、中野区の担当者1名の計8人が一同に立会いに参加することになります。

当日は1対8で説明を行わなければならないので、事前に区と協議のうえ算出した境界点を事前に関係者に説明しておかないと、現地で説明し同意を頂くのが難しいのです。

大雪の降る中、高さ2mのブロックの上部にある現地の境界点を説明するは大変なので先週のうちに算出した境界点を現地にペンキで表示しておき、これを撮影したものを境界の説明図に添付して現地の様子を示した図面を持っていきました。

「この図面は解りやすい」と皆様に好評で、今日の事前説明で立会いの当事者全員に算出した境界点につきご納得いただきました。

全員に説明が終わり、依頼主Aさんのご自宅から帰る際に、奥様から私の好物である「紀伊国屋のアップルパイ」をいただきました。先日、あまり甘いものが好きではない私がなぜこの食べ物が好物であるのかを奥様と話したことを覚えてくださっていたのです。(その理由はおいおい説明します。)カミさんの分までいただき大変感謝しております。

これは自宅への帰途JR高円寺のガード下で見つけた雪ダルマ軍団です。
なんだか微笑ましくて、南国生まれで寒いのが苦手な私も心が和みます。

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by tu_sro | 2006-01-21 21:21 | ひとりごと

筆界特定制度について

筆界特定制度スタート!
今日から筆界特定制度という土地の境界を確定する制度が施行されました。
この制度は、土地の所有者が、自分の土地の筆界がわからない場合に、法務局に所定の手続きで申請をすれば、法務局が筆界を特定してくれるというものです。

日本の土地は歴史的に土地所有関係が複雑で、東京23区などの都心部には正確な公図や地積測量図も整備されていない地域も多いのが現状です。政府が強制的に進めている土地の国土調査も土地に対する権利意識の高い都心では遅々として進んでおらず、境界標識もきちんと見える場所にあることが少なく、潜在的に境界紛争の要素を抱えている土地が多いのです。たとえ数cmの違いでも、地価の高い都心では地価に換算すると高額になるため当事者間で境界に係る紛争事件が数多く発生しています。

これまでは、隣地との筆界が不明な場合は隣人を相手方として筆界確定の裁判をするしか方法がありませんでした。しかし、訴訟になると時間もかかるうえに(通常2年程度)、裁判での資料が限られているため、裁判官が明確な判断を行うことが難しい場合もあります。また、自分の主張する筆界が正しいことを裏付けるための証拠を提出する必要もあり、双方が提出した証拠だけでは判断がつかない場合には、裁判所が第三者に鑑定をさせるための費用が必要になるなど、負担がかさむという問題がありました。このようなことから、今回、不動産登記法を改正して、筆界紛争とならないまでも筆界が不明となっている場合に、法務局における手続で、迅速(標準処理期間6ヶ月から1年を予定)に、少ない費用で筆界紛争を解決するための制度を設けることになったものです。

筆界特定における手続きの概略は以下のとおりです。
①申請書類の提出(管轄法務局に提出、郵送での提出も可、標準処理期間の確認)
②受付(申請書類の受領、申請の受理又は却下の判断、申請人・記録事項の審査)
③公告・通知(申請がなされた旨の公告掲示、申請がなされた旨を関係人宛通知)
④実地調査・現況測量(資料の収集、申請人及び関係人に実地調査を行う旨連絡)
⑤測量費用の予納(特定測量費用の算定・予納告知、供託所に測量費用を予納)
⑥特定測量(申請人及び関係人等に立会い依頼の通知、境界標等の再調査)
⑦意見聴取(申請人及び関係人に期日を通知して開催、意見書面・資料等提出)
⑧筆界特定(申請人に筆界特定書写しを交付、関係人に筆界特定がされた旨告知、公告)
⑨記録の保管・公開(筆界境特定の旨を登記記録表題部に記録、手続き記録等の保管)

申請にあたっての注意事項としては、申請の費用自体は筆界不明土地一筆につき固定資産税評価額の約1万分の2ほどですが、測量費用は別途必要となること、事案の内容によっては受理されない場合もあること等があげられます。

この制度を使用するに際し、法の定義する「筆界」と「所有権界」との違いを認識しておく必要があります。法の定義する「筆界」とはあくまで不動産登記簿上で「何番地の土地」として区分されている、一筆の土地と他の隣接土地との境であり、「所有権界」は所有権の範囲がどこまで及ぶのか(言い換えれば、どこまでが自分で使用できる土地であるのか)ということとは法律上は別の問題です。例えば隣地との筆界が今回の手続で決まっても、実際に隣地の構造物等がその筆界を越えて自分の土地を使用していることを解消させるためには別途民事訴訟を提起しなければなりません。

この制度は行政の処分行為ではないため、筆界確定訴訟との相互関係においては、境界確定訴訟を提起する前にこの制度を必ず利用しなければならないわけではなく、当初から境界確定訴訟を提起することも可能ですし、この制度により筆界が特定された後に、境界確定訴訟を提起することも可能ですが、逆に筆界確定訴訟により筆界が確定した部分についてはこの制度を使用して筆界を特定することはできません。あくまでもこの制度により確定された筆界は筆界確定訴訟の確定判決と抵触しない部分についてのみ効力を有するものであり、筆界確定訴訟の有力な証拠の一部となるものの、それにより最終的に筆界が確定されるものではありません。

しかし、筆界確定訴訟と比べるとメリットとしては、前述のとおり確定に要する費用と期間の圧縮のみならず、ご近所同士で原告と被告という当事者対立構造をとる必要がなく、特定された筆界は法務局で特定された(いわば「お上が決めた」というお墨付きのものである)ものであるため、隣人関係に及ぼす悪影響が少ないことである。普段は近所づきあいのあるご近所同士であっても、いざ筆界の問題で対立構造をとると「隣地の樹木の落ち葉が自分の土地に落ちてきていつも掃除が大変だ」等の積年の不満・感情が爆発し、なかなか解決しないケースも多いのです。

まだ始まったばかりで法務局も手探りの状態の制度ではありますが、当事務所この制度が国民の重要な財産である不動産の保全・取引の安全に役立つ制度となるよう運用してまいります。


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by tu_sro | 2006-01-20 18:19 | 法令かわら版

接道が無い!

英国在住の日本人Aさんは都内に土地を所有していた。
Aさんがこの土地を不動産業者に売却するにあたり土地の調査をしてみたところ、公図上でAさんの土地と道路との間に他人の土地X(Aさん所有地の隣地所有者Bの名義)が帯状に挟まれており、Aさんの土地は直接道路と接していないことが判明した。
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このような場合、Aさんが自分で建物を建てる場合にはBの掘削・通行・使用にかかる承諾書を添付すれば建築は可能です。
しかし、今回はAさんが不動産業者にこの土地を売却し、不動産業者が、建売住宅として分譲する予定であったため、現状のままでは、不動産業者が銀行の融資を受けることができず、売却ができなくなってしまいました。

困り果てたAさんから何とか土地を売却できる方法はないものかとの依頼があり,Aさん所有地の閉鎖登記簿・購入当時の資料等を調査した結果、以下のことが判明した。

まず、この土地は40年ほど前にAさん所有地の隣地所有者Bから土地の一部を分筆してAさんの父が購入したものであった。Aさんの父が40年前に購入した際の契約書に前面道路の幅員の記入のある実測図が添付されていて、ほぼ現地の実寸と同じであった。私はこれらの資料からAさんの父がBから購入した土地と道路との間にX土地は存在しないことが証明できると考えた。

以上の資料を根拠に法務局に職権による公図の訂正を求めたが、法務局側はこれを認めず、隣接する土地の所有者Bの承諾書がなければ公図の訂正は行えないとの返答であった。

この結果を踏まえ日本に住むAさんの親戚Cさんを伴い、Bへの承諾書捺印のお願いに行ってみたところBはハンコ代として法外な金額を要求してきた。

この要求により公図訂正による是正は無理となり、AさんはBを相手どり実際は存在しない公図上の土地Xの所有権がAさんにあることを確認するための民事訴訟を提起した。

提起から2ヶ月後に「X土地の所有権さんにあること。」「Bは、X土地のうち、Aさんの土地の接道を妨げている部分をX土地から分筆し、その部分をAさんに所有権移転すること。」の2点を骨子とする和解がAさんとBとの間で成立しました。

今回の案件では、和解成立後にBがX土地の分筆及び所有権移転登記に協力しないため、英国在住の依頼人Aさんと密に電子メールのやりとりで打ち合わせ行い、親戚のCさんを代理人として分筆登記、所有権移転を進めてまいりました。このような場合にはAさんからCさんに対する委任状(英国総領事の面前でAさんが署名したことを証明するサイン証明付のもの)が必要になります。和解成立後から約3ヶ月を経て無事X土地の分筆登記及びAさんへの所有権移転登記が完了し、Aさんは土地を売却することができました。

和解に際してAさんはBに幾ばくかの和解金を支払いましたが、当初BがAさんに請求した法外なハンコ代に比べれば安く、大変喜ばれました。しかし、実際に法務局の誤記により生じた対価をAさんはBに支払ったことになります。

今回のような案件にこそ今年の1月20日から施行された「筆境特定制度」を活用して解決していくことができればより不動産の取引の安全が確保されるものと思います。


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by tu_sro | 2006-01-15 18:28 | 事件簿から

測量業務価格表

※業務の受注は2007年1月より承っております。

測量コース1 現況測量
内容;ブロック塀や境界標等で囲まれた土地の現況面積を測量します。境界確定は行いません。
価格;15万円~ 土地の面積・形状により異なる。

測量コース2 確定測量
内容;上記測量コース1と併せて隣接地、道路境界との境界確定を行います。
価格;30万円~ 土地の面積・形状・境界点数・立会い人数により異なる。

測量コース3 立会代行
内容;隣接地所有者から、境界立会の要請があった場合に、先方から提示された境界点につきアドバイスします。
価格;5万円~ 作業内容により異なる。



☆☆☆☆☆☆お見積もりをご希望のお客様へ☆☆☆☆☆☆

☆上記価格は概算です。より細かなお見積もりをご希望の場合には直接お問い合わせ下さい。

☆実際にご依頼いただく場合は、法務局や役所などの調査も行い正確な見積を算出のうえ、ご確認いただいてから作業をスタートします。

☆お見積もりは原則無料ですがお見積もりの際に官公署での調査が必要な場合には登記印紙等の実費(約5000円くらい)が必要になります。費用負担が発生する場合には事前にお知らせしますのでご安心下さい。なお取得した資料の原本はお客様にお渡しいたします。

☆見積はできる限り早急に対応したいのですが、ご依頼の内容により多少お時間を頂戴する場合もございます。お急ぎの場合には『○日までに』と期日をお知らせ下さい。

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by tu_sro | 2006-01-06 19:46 | 価格表(測量業務)

土地登記申請価格表

※業務の受注は2007年1月より承っております。

土地合筆登記
内容;二筆以上の土地を合併して一筆にする登記
価格;25,000円~

土地分筆登記
内容;一筆の土地を二筆以上に分ける登記
価格;100,000円~

土地地積更正登記
内容;登記されている面積を正しい面積(実測)に訂正する登記
価格;130,000円~

土地地目変更登記(農地)
内容;農地(畑・田)の地目を農地以外の地目(宅地・公衆用道路等)変更する場合の登記(農地法の申請も含む。)
価格;40,000円~(申請地が農地以外の場合は20,000円~)



☆☆☆☆☆☆お見積もりをご希望のお客様へ☆☆☆☆☆☆

土地分筆登記土地地積更正登記については測量作業が必要な場合には別途測量業務のコース1から3のいずれかの料金が加算になります。

☆上記価格は概算です。より細かなお見積もりをご希望の場合には直接お問い合わせ下さい。

☆実際にご依頼いただく場合は、法務局や役所などの調査も行い正確な見積を算出のうえ、ご確認いただいてから作業をスタートします。

☆お見積もりは原則無料ですがお見積もりの際に官公署での調査が必要な場合には登記印紙等の実費(約5000円くらい)が必要になります。費用負担が発生する場合には事前にお知らせしますのでご安心下さい。なお取得した資料の原本はお客様にお渡しいたします。

☆見積はできる限り早急に対応したいのですが、ご依頼の内容により多少お時間を頂戴する場合もございます。お急ぎの場合には『○日までに』と期日をお知らせ下さい。

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by tu_sro | 2006-01-06 18:55 | 価格表(土地登記)

建物登記申請価格表

※業務の受注は2006年1月より承っております。

建物表題部登記
内容;建物を新築した場合の登記
価格;65,000円~ 建物の面積・形状により異なる。

建物滅失登記
内容;建物を取壊した場合の登記
価格;20,000円~

建物床面積変更登記
内容; リフォーム等で建物の面積に変更があった場合の登記
価格;65,000円~

建物種類変更登記
内容;改築等により居宅を事務所に店舗を居宅にした等で用途変更した場合の登記
価格;40,000円~



☆☆☆☆☆☆お見積もりをご希望のお客様へ☆☆☆☆☆☆

☆上記価格は概算です。より細かなお見積もりをご希望の場合には直接お問い合わせ下さい。

☆実際にご依頼いただく場合は、法務局や役所などの調査も行い正確な見積を算出のうえ、ご確認いただいてから作業をスタートします。

☆お見積もりは原則無料ですがお見積もりの際に官公署での調査が必要な場合には登記印紙等の実費(約5000円くらい)が必要になります。費用負担が発生する場合には事前にお知らせしますのでご安心下さい。なお取得した資料の原本はお客様にお渡しいたします。

☆見積はできる限り早急に対応したいのですが、ご依頼の内容により多少お時間を頂戴する場合もございます。お急ぎの場合には『○日までに』と期日をお知らせ下さい。

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by tu_sro | 2006-01-06 18:30 | 価格表(建物登記)

大宮八幡にて猿回し

今日は、昨日にひきつづき家から自転車で5分ほどの場所にある杉並の大宮八幡に初詣にいきました。

境内では猿回しが披露されていました。

竹馬乗りー!パチパチパチ(拍手)
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竹馬乗りでケンケンパー!パチパチパチ・ウォー(拍手・喝采)
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逆立ちしたまま2m先の階段にジャーンプ!パチパチパチ・ウァー(拍手・歓声)
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あまりに面白かったのでオヒネリを奮発して1000円あげたらお猿の手形をもらいました。
何か新年早々ご利益のありそうな感じです。
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ちなみにお賽銭は毎年恒例の5円でした。(猿より安い!)

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by tu_sro | 2006-01-02 18:54 | ひとりごと

妙法寺にて初詣

新年明けましておめでとうございます。

本年も皆様のお役に立てる土地家屋調査士となるべくよりいっそう精進してまいりますので、何卒ご指導ご鞭撻のほどよろしくお願いします。

1年の始まりの今日は、昼前に起きてのんびりとカミサンの作ってくれたおせち料理を食べながら熱燗を2本ほど飲みゆったりした時間を過ごしました。
これが我が家のおせちです。
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夕方から自宅から自転車で3分ほどの場所にある「妙法寺」というお寺に初詣に行きました。

このお寺は厄除けでは結構有名らしく、わりと立派な本堂があるのですが、最寄駅の東高円寺から10分以上あるせいか混雑もなく、並んで5分くらいでお参りすることができます。

行列嫌いの私はここ8年ほどお正月にはここでお参りして、隣の和菓子屋さんで揚げ饅頭を食べるという正月を迎えています。

昨年はいろいろな現場で経験を積むことができ非常に充実した1年でした。

3度目の年男となる今年もさらなる飛躍を願っております。

みなさまにとっても今年が良い1年でありますように。

ピンボケてしまいましたがお正月妙法寺の様子です。
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by tu_sro | 2006-01-01 19:26 | ひとりごと